Nadeelcompensatie
Als uw woning door een planologische maatregel van de gemeente in waarde daalt, lijdt u hierdoor schade. De gemeente kan besluiten deze schade te vergoeden. Dit heet nadeelcompensatie: de gemeente betaalt het nadeel dat u heeft van de genomen maatregel.
Wat is nadeelcompensatie?
Iedereen heeft wel eens te maken met last of schade door werk of maatregelen van de gemeente. Denk aan een langere reistijd, tijdelijk minder omzet door wegwerkzaamheden, of tijdelijk last van stank door rioolonderhoud in de straat. Dit zijn geen redenen voor nadeelcompensatie. Het wordt als logisch gezien dat elke inwoner of bedrijf wel eens overlast heeft van ingrijpen door de overheid. Alleen als een bedrijf of inwoner heel veel overlast of financieel nadeel ervaart door handelen van de overheid, heeft diegene recht op vergoeding van (een deel van de) schade. Dit heet nadeelcompensatie.
Het moet dan gaan om vermindering van de waarde van een onroerende zaak, of verlies van inkomen veroorzaakt door (wijziging van):
- Bepalingen uit een omgevingsplan, bestemmingsplan, inpassingsplan of beheersverordening.
- Bepalingen behorend bij een wijzigingsplan, uitwerkingsplan of binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan.
- Een omgevingsvergunning voor buitenplanse afwijking van het omgevingsplan.
- Besluiten van de gemeente, provincie of het Rijk, die de werking van het omgevingsplan buiten toepassing verklaren.
Als u van mening bent dat u wordt benadeeld door een van de genoemde oorzaken, dan kunt u in aanmerking komen voor een vergoeding. U moet de aanvraag voor planschade indienen binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel. In veel gevallen blijft een deel van de schade voor rekening van de aanvrager. Dit heet het normaal maatschappelijk risico.
Niet alle schade wordt vergoed. Zo wordt gekeken of u al voor aankoop van uw onroerende zaak, kon weten van de planontwikkeling. Bijvoorbeeld door een structuurvisie of beleidsplan van de gemeente, provincie of het Rijk. Dit heet 'voorzienbaarheid'.
Om in aanmerking te komen voor nadeelcompensatie moet u aan de volgende eisen voldoen:
- Alleen eigenaren van onroerende zaken komen in aanmerking voor nadeelcompensatie.
- Alleen waardevermindering van onroerende zaken (gebouwen en grond) en inkomensschade komen voor nadeelcompensatie in aanmerking. Inkomensschade is bedrijfsschade in de vorm van omzetverlies.
- Schade wordt alleen vergoed als die niet al op een andere manier is vergoed (bij aankoop/onteigening).
- U moet de aanvraag voor planschade indienen binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel. Onherroepelijk wil zeggen dat er geen bezwaar- of beroepsmogelijkheden meer zijn en de planologische maatregel dus onaantastbaar is geworden.
Om nadeelcompensatie aan te vragen hoeft u niet te wachten op de daadwerkelijke realisatie van de bebouwing of het wijzigen van het gebruik. Het gaat om de planologische (objectieve) verslechtering die optreedt. Dit is alleen anders voor schade ontstaan door een maatregel die na 1 januari 2024 is genomen; in dat geval kan nadeelcompensatie pas geclaimd worden op basis van een vergunning voor een concreet bouwplan.
Stuur uw schriftelijke verzoek om nadeelcompensatie naar:
Gemeente Purmerend
Omgevingsteam
Postbus 15
1440 AA Purmerend
In uw verzoek beschrijft u het volgende:
- Het adres van het getroffen perceel / kadastrale aanduiding.
- Door welk besluit u schade lijdt (het schadeveroorzakende besluit).
- De aard van de schade (wijze waarop u schade ondervindt).
- De hoogte van de tegemoetkoming (schadebedrag minus eigen risico (2 procent van de waarde van de woning/omzet).
- De wijze waarop u vergoed wilt worden (in geld of anderszins).
- Op welke datum u eigenaar bent geworden van het onroerend goed.
Na ontvangst van uw verzoek ontvangt u van de gemeente informatie hoe u kunt betalen, of uw verzoek compleet is en welke termijn daarvoor gesteld wordt.
Om uw aanvraag in behandeling te nemen betaalt u een heffing van € 300,00. Als blijkt dat u inderdaad recht heeft op nadeelcompensatie, wordt dit bedrag terugbetaald, samen met de nadeelcompensatie zelf.
Wij nemen uw verzoek in behandeling als:
- uw verzoek compleet is,
- het drempelbedrag binnen de termijn is ontvangen en
- uw verzoek niet (kennelijk) ongegrond wordt bevonden.
De gemeente vraagt een onafhankelijk bureau om advies. Dat bureau vraagt u en de gemeente om meer informatie. Het bureau stelt een conceptadvies op, na beoordeling van alle relevante stukken en eventueel 'horen'. Dit stuurt zij gelijktijdig naar u en de gemeente, zodat beiden kunnen reageren. Daarna stelt het bureau het definitieve advies op en stuurt dit naar u en de gemeente.
Een verzoek om nadeelcompensatie wordt in bepaalde gevallen verkort afgedaan, zonder advies van een onafhankelijk bureau. Dat kan als op voorhand duidelijk is dat het verzoek ongegrond is.
In artikel 15.1 van de Omgevingswet leest u meer over wat in aanmerking komt voor nadeelcompensatie.